רגע לפני שאתם רוכשים קרקע חקלאית מחברה שמבטיחה לכם שהקרקע בשלבי תכנון מתקדמים לשינוי יעוד למגורים, מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין שידע להעריך את הפוטנציאל התכנוני והמשפטי לשינוי יעוד ולהבטיח לכם עסקה מוצלחת.
העלייה המתמשכת והתלולה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות גרמה לרבים לחשוב על פתרונות חלופיים בדרך לרכישת נכס נדל"ן. אחת מהדרכים היא רכישה של קרקע ביעוד חקלאי בתקווה שבעתיד תופשר לבניה. הרוכשים מבצעים את העסקה מתוך תקווה שבסיום ההליך יהיה ברשותם נכס מקרקעין למטרת מגורים.
הדרך הארוכה לשינוי ייעוד הקרקע
במשך לא מעט שנים חברות שונות ניצלו צורך זה ורוכשות מתחמי קרקע גדולים ביעוד חקלאי ולאחר חלוקת השטח מציעות לציבור קרקע חקלאית לרכישה עם הבטחה שהקרקע היא חלק מתהליך תכנוני מתקדם שמטרתו שינוי יעוד מחקלאי למגורים.
החברות השונות מבטיחות שהקרקע במועד הרכישה ביעוד חקלאי ולשימוש חקלאי אך בעוד מספר שנים לא רב הקרקע תשנה יעוד לקרקע למגורים ו/או שימוש סחיר אחר, ואז ערך הקרקע יעלה במאות אחוזים.
לפני רכישה של קרקע כזו למטרת השקעה מומלץ מאוד להיוועץ באיש מקצוע שידע לבחון מקצועית האם קיים פוטנציאל להשבחת הקרקע בטווח זמן סביר ומה המשמעויות הכספיות הנלוות לתהליך שכזה (לדוגמה תשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה ו/או תשלומים לרמ"י עלויות תכנון וכו').
התהליך התכנוני של שינוי יעוד קרקע חקלאית למגורים הוא מורכב ודורש לא מעט זמן ומשאבים, תהליך הכנת תכנית מפורטת דורש תיאום בין רשויות התכנון המקומיות, המחוזיות והארציות, המשרד לאיכות הסביבה ועוד.
מתחם קרקע בתחום תכנית לשינוי יעוד חייב להיות ביעוד תכנוני של פיתוח עירוני לפי תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, קרקע שמוגדרת על פי תכנית מתאר מחוזית, לדוגמה, ביעוד חקלאי או גן לאומי ו/או יעוד אחר שאינו מגורים לא תוכל לשנות יעוד לקרקע למטרת מגורים.
ידע הוא כוח – הנקודות שיש לשים לב אליהן לפני רכישת קרקע חקלאית
אדם שמתעניין ברכישת קרקע חייב לקבל מידע מלא ומדויק כדי לקבל החלטה לגבי רכישת הקרקע, המידע הנ"ל מעניק לרוכש הפוטנציאלי כלים מתאימים לאמוד את הסיכונים והסיכויים ברכישת קרקע ועל ידי כך לקבל החלטה מושכלת.
תקן שמאי מס' 22 "פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות" מחודש אוקטובר 2014 אושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין בדיוק למטרה זו.
התקן נועד לאפשר לציבור השוקל רכישה של קרקע לקבל מהמציע / המשווק את הקרקעות החקלאיות את המידע המלא הנדרש תוך הצגת תמונה מקיפה לצורך קבלת החלטה מושכלת האם לרכוש את הקרקע המוצעת לו. המידע מוצג לציבור באמצעות שומת מקרקעין שנערכת לפי תקן זה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך.
השומה תכלול התייחסות ל"מצב א'" המתבססת על יעוד הקרקע בתכניות המאושרות במועד הקובע לשומה ללא הבאה בחשבון של אפשרות לשינוי יעוד עתידי.
ב"מצב ב'" שומה מבוססת הנחה המושתת על הנחת עבודה שתאושר בעתיד תכנית אשר תאפשר מימוש בניה על הקרקע. במצב זה יקבע השמאי שווי המבוסס על הנחות עבודה מושכלות אשר מביאות בחשבון שינוי יעוד ו/או שינויים בתכנון עתידי של הקרקע.
בחלופה במצב ב' השמאי יתייחס לסבירות מימוש הפרוגרמה המתייחסת לשינוי יעוד שהוצגה בפניו, הסיכוי לאשר אותה, אבני הדרך והחסמים של הפרוגרמה עד לאישורה והבאת הקרקע למצב זמין לבניה.
השמאי כן יתייחס לעלויות והתשלומים הצפויים לרבות היטל השבחה, דמי היתר, היטלי פיתוח, פיצויים וכד'.
להלן דוגמאות המפורטות בתקן מס' 22 לגבי צורת התחשיב:
יודגש שהמאמר הנ"ל אינו מהווה תחליף ליעוץ שמאי מקרקעין ואין להסתמך עליו לשום מטרה מאחר שאינו מהווה יעוץ תכנוני ו/או יעוץ משפטי. יש לבחון בצורה מקצועית כל נכס באופן פרטני באמצעות אנשי מקצוע מומחים.