בתאריך 20 ספטמבר 2018 פורסם על ידי אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים מסמך המהווה סיכום בדיקה שנעשתה בעניין שיעורי תשואה בנכס מניב. הבדיקה מתייחסת לתקופה של המחצית השניה של שנת 2017.
מאחר שקיים קושי באיסוף נתוני תשואה בנכס מניב (שאינם מפורסמים לכלל הציבור מאחר שהחוזים בין משכיר לשוכר נעשים באופן אישי ופרטי), בוצעה באגף שומת מקרקעין סקירה מדגמית לקביעת שיעורי תשואה אשר עשויים לסייע בקביעת שיעור היוון מתאים לנכס ושיכול להוות מדד בקביעת שווי נכס.
מה זה נכס מניב?
נכס נדל"ן מסחרי ו/או מגורים שמושכר ומכניס הכנסה כספית חודשית / שנתית לבעלים.
סוגי הנכסים יכולים לכלול, בין היתר, נכסים מסחריים כגון חנויות, משרדים, מבנה או יחידות תעשיה או מלאכה ונכסי מגורים כגון דירות מגורים.
נכסים מניבים מהווים מקור הכנסה כספית למשקיעים שבחרו להשקיע בנכסי נדל"ן.
שיעורי תשואה והיוון
שיעור תשואה הוא היחס באחוזים בין ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס לבין שווי הנכס בשוק החופשי. הנחת המוצא במקרים מסוימים היא ששיעור התפוסה הוא מלא (כלומר, הנכס מושכר בכל ימות השנה ואין צורך במקדם הפחתה).
בהנחה זו אפשר לקבוע מהו שיעור ההיוון (שיעור התשואה בתפוסה מלאה), המבטא את היחס בין שווי הנכס להכנסה השנתית, מבוטא באחוזים.
בהנחה והנכס מושכר בדמי שכירות ראויים ומקובלים לנכסים דומים בסביבת הנכס, שיעור ההיוון משמש גישת שומה בקביעת שווי נכס באמצעותה מחולק הפדיון השנתי הפוטנציאלי מהשכרת הנכס בשיעור היוון הכולל.
גורמים המשפיעים על שיעורי היוון:
- ריבית – מקובל לנתח את שיעור התשואה הנדרש באמצעות השוואה להשקעה חלופית חסרת סיכון (לדוגמה אג"ח ממשלתי).
- פרמיית סיכון – בגין גורם אי וודאות וסיכון בקבלת דמי שכירות ראויים.
לדוגמה, הרעה במצב הכלכלי במשק ו/או שינויים בשער הריבית, שינויים כלכליים במשק, המצב הפיזי של המבנה (ככל שהמבנה ישן יותר רמת הסיכון גבוהה יותר –בעיקר בנכסי משרדים), בעיית גביה משוכר, שינוי בטעמי השוק שמשפיע בצורה ישירה על עקומות היצע וביקוש, מיקום הנכס (לדוגמה נכס מסחרי באזור עם פעילות מסחרית רבה לעומת מיקום עם פעילות מסחרית מועטה).
- פחת – מרכיב הפחת יכול להיחשב באמצעות שלבים בחייו הכלכליים של הנכס או בגובה השיפוץ הנדרש.
- אי תפוסה – תקופות שבהן הנכס אינו מושכר ומניב הכנסה.
- הוצאות למשכיר – הוצאות שוטפות, הוצאות שיפוץ וכו'
- טיב השוכר – לשוכר שמיוחס לו איתנות פיננסית וביטחון כלכלי מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר.
- פריפריה – נכסים שקרובים למרכז הארץ לעומת נכסים בפריפריה בהן נצפה בסקר של השמאי הממשלתי שיעור תשואה גבוה יותר הנובע, ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר.
מה יכול להשפיע על גובה דמי שכירות בנכסים מניבים?
חנויות
- מיקום הנכס (מיקום מרכזי המרכז פעילות מסחרית רבה לעומת חנות פנימית בפסז' שכונתי).
- פינתיות – חנות הממוקמת בפינת רחובות וזוכה לחשיפה גבוהה יותר.
- יחס בין חזית החנות לעומק החנות.
- גובה פנים (פוטנציאל לבניה של גלריה ואחסון).
- שטח גדול לעומת שטח קטן במיקום דומה (מרכיב שוליות למ"ר).
משרדים
- מיקום המשרד בבנין ממותג ויוקרתי לעומת בנין ותיק ופשוט.
- שטח המשרד.
- רמת גימור.
- יחס ברוטו נטו (שטחי ברוטו כוללים שטחים ציבורים בקומה ובבנין).
- גובה דמי ניהול בבנין ביחס לסביבה ולתמורה.
- עלות ארנונה.
- עלות חודשית להשכרת חניה בבנין.
דוגמה לחישוב שווי משרדים בגישת היוון הכנסות ובשימוש בשיעור היוון:
דמי שכירות ראויים לחודש למ"ר ברוטו לשימוש משרד 50 ₪
דמי שכירות ראויים לשנה למ"ר 600 ₪
שיעור היוון למשרדים 7.5%
שווי מ"ר ברוטו משרד בגישת היוון הכנסות 8000 ש"ח = 7.5% / 600 ₪
הערות:
- בקביעת שווי נכס מקובל להעריך בשתי גישות השוואה (כמו כן ובעדיפות לגישת ההשוואה הישירה לעסקאות מכר לנכסים דומים שבוצעו בפועל תוך ביצוע התאמות נדרשות)
- שיעור היוון למשרדים יכול להשתנות בהתאם לפרמטרים שפורטו במאמר ועוד, וכך הנתון המפורט לעיל נלקח בחשבון לצורך המחשה בלבד.
בחלק השני של המאמר אני רוצה להציג את הנתונים שפורסמו על ידי השמאי הממשלתי כדי לקבל אינדיקציה לגבי השינויים בשיעורי התשואה בנכסים מסחריים לאורך השנים האחרונות.
להלן ריכוז נתונים כפי שפורסמו בסקירה שבוצעה על ידי השמאי הממשלתי
מניתוח הממצאים לאורך ארבע השנים האחרונות ניתן להבחין בברור שקיימת מגמה של ירידה מתונה וקלה בשיעורי התשואה הממוצעים לנכסים מסחריים.
בהתייחס לנכסי משרדים בעשור האחרון ניתן להבחין ששיעור התשואה המקסימאלי במחצית הראשונה של שנת 2009 (8.40%) לעומת המחצית השניה של שנת 2017(7.50%), ניתן להסיק שהנתונים מעידים באופן כללי על יציבות יחסית בשוק הנכסים המניבים.
נתון נוסף מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפיו בין השנים 2017-2014 חלה עליה בבקשות להיתר בניה לנכסים ביעוד למשרדים (2014 – 408, 2015 – 423, 2016 –532, 2017 – 798).
בהתייחס לשנים הקרובות:
להערכתי, באזור תל אביב ורמת גן, אחד הפרמטרים בקביעת החלטת רכישה /שכירות של משרד הוא הקרבה לתוואי הרכבת הקלה והקרבה לנתיבי איילון (לדוגמה לאורך רח' יגאל אלון).
ניתן להבחין שלאורך דרך ז'בוטינסקי ובאזור הבורסה ברמת גן נבנו ונבנים (חלק מהפרויקטים בנויים ומאוכלסים) בנייני משרדים רבי קומות חדשים.
כמו כן, יש להביא בחשבון שבניה של שטחי משרדים רבים למכירה ו/או השכרה בשילוב שינוי במצב הכלכלי ו/או בביקוש יגרמו לירידה חדה בביקוש ולאטרקטיביות ההשקעה לגורמים בשוק הנדל"ן.
האמור לעיל אינו מהווה המלצה מקצועית כל שהיא ו/או ייעוץ משפטי ו/או תכנוני ו/או שמאי בכל מקרה ועניין יש להיוועץ באופן נקודתי עם בעלי מקצוע מתאימים לרבות שמאי מקרקעין, עורך דין, רואה חשבון וכו'.