במאמר המוצג להלן אביא קצת רקע כללי לנושא שבעבר היה חלק משמעותי מעולם הנדל"ן, בעיקר בערים הגדולות בישראל (תל אביב, ירושלים וחיפה) ונכון להיום הולך ונעלם והוא "דייר מוגן".
רקע כללי
נכסים תפוסים על ידי דיירים מוגנים הם דירות או בתי עסק (חנויות / בתי מלאכה וכד') שדייריהם שכרו אותם בתקופה בה החוק שינה את זכויותיהם משכירות חופשית למוגנת או דיירים ששילמו דמי מפתח לדייר היוצא.
הדיירות המוגנת החלה בשנות השלושים במטרה להגן על שוכרים ממחירי השכירות העולים.
פקודות וחוקים חוקקו במטרה להאריך את תקופת השכירות עפ"י חוזי שכירות שנחתמו בין דיירים לבעלי נכסים והשכירות הוארכה ללא הגבלת זמן ודמי השכירות לא השתנו (קובעו).
זכות דיירות מוגנת אינה נחשבת זכות לעניין חוק המקרקעין והיא אינה בת רישום (אך היא זכות הנסחרת בשוק). החוק מאפשר לדייר המוגן הגנה מפני אי סילוק מהנכס, תשלום דמי שכירות מופחתים (אך כן קיימים דיירים בחלק מהנכסים המסחריים עפ"י רשימת שימושים שמשלמים דמי שכירות ראליים) וחלק מדמי המפתח בעת החלפת הדייר.
זכות הדיירות המוגנת מעוגנת ברשימה של פקודות וחוקים (הפקודה הראשונה היא פקודת בעלי בתים ודיירים – חוק עזר 1933 והחוק הראשון הוא חוק הגנת הדייר 1954), כיום המסגרת החוקית הכללית נובעת מחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב – 1972 ותקנות. מאז החיקוק הראשון בנושא הגנת הדייר ועד היום נעשים שינויים תכופים שמביאים לצמצום ניכר במספר הנכסים התפוסים על ידי דיירים מוגנים.
יצויין כי באופן כללי הביקוש לנכסים בדמי מפתח הינו נמוך וקיים קושי רב לדיירים מוגנים למצוא דייר מחליף (הנובע, בין היתר, מהסיכון שלוקח דייר נכנס שנובע משינויי חקיקה שעלול לפגוע בזכויותיו).
שיעור חלקו של הדייר המוגן בדמי מפתח נובע מסעיף 78 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב – 1972.
דמי פינוי
בעת פינוי של דייר מוגן ישולמו לו דמי מפתח מלאים (לא ינוכה חלקו של הבעלים בדמי המפתח). הפיצוי בגין פינוי דייר מוגן יכלול בנוסף לדמי המפתח המלאים גם מוניטין (בעסק), הוצאות הקשורות בהעברה, הוצאות הסתגלות (בעסק), הוצאות משפטיות, מס רכישה (נכס אלטרנטיבי) ודמי תיווך.
פס"ד דוידוביץ נ' אתרים כימת דמי פינוי ביחס כולל של 4/3 (דמי מפתח 3/3 + 1/3).
הרכב הזכויות ושווי בנכס שתפוס על ידי דייר מוגן
שווי זכויותיו של הדייר המוגן נובע מהיתרון הכלכלי לתקופת אחזקת הנכס הצפויה (זכותו לשלם דמי שכירות מופחתים ביחס לדמי שכירות ראויים), זכות הגנה מפני אי סילוק ומחלקו של הדייר המוגן בדמי מפתח עתידיים בעת העברת זכויותיו לדייר חלופי.
שווי זכויותיו של הבעלים נובע מתשלום דמי השכירות המוגנים בתקופת אחזקת הנכס על ידי הדייר המוגן, חלקו בדמי המפתח בעת העברת הזכויות ע"י הדיירים המוגנים ומשווי הנכס המשוחרר לאחר פינוי הנכס על ידי הדייר המוגן.
מרכיב ההפרעה (פחת כלכלי הנובע בין בעלי אינטרסים מנוגדים) הינו חלק מהרכב הזכויות בגלל גורם המושאע (קושי בניהול הנכס, חיכוך בין השותפים, קושי בסחירות ודחיה באפשרויות המימוש בנכס). מתחלק בין הבעלים לדייר המוגן
גישות להערכת שווי זכות הדייר המוגן
גישת ההשוואה לפיה יוערך שווי דמי המפתח כהשוואה לדמי מפתח מלאים שסוכמו בין דייר מוגן לדייר חדש בנכסים דומים ועליהם יבוצעו התאמות מקובלות. שימוש בגישה זו קשה ליישום מאחר ושוק הדיירות המוגנת מצומצם מאוד ואינו מדווח לרשויות המס. כמו כן קיימת שונות רבה בין העסקאות לנכסים בדמי מפתח מאחר והמכירה נעשית בתנאים ייחודיים לעסקה ולעיתים תחת לחץ.
גישת היוון הכנסות לפיה יהוון היתרון הכלכלי לדייר (הנובע מההפרש בין דמי שכירות הראויים בשוק לבין דמי השכירות המוגנים) לתקופת ההחזקה הצפויה של הדייר המוגן בנכס (בשיעור היוון גבוה יותר מהמקובל באותו סוג נכס לנוכח הסיכון לשינוי הכללים שבחוק לרעת הדייר).
הערות כלליות
עפ"י מחקר דלפי – מקדמי התאמה בתנאי מידע חסר שנערך על ידי לשכת שמאי המקרקעין בישראל (פורסם בחודש פברואר 2017) עולה שהמקדם באחוזים לשווי זכויות הבעלות בנכס כאשר הדייר המוגן שילם דמי מפתח הינו 39%.
בסקירה שנערכה על ידי השמאי הממשלתי עולה שבשנות השמונים וראשית שנות התשעים מוערכות זכויותיו של הדייר המוגן בטווח שבין 50-60% בנכסי מגורים. בשנות האלפיים מוערכות זכויותיו של דייר מוגן בטווח שבין 35- 45% בנכסי מגורים.
חברת עמידר מעריכים דמי מפתח בשיעור של 60% משווי זכויות בנכס.
על הכותב – ארי גולדברג
הכותב הנו שמאי מקרקעין מקצועי ומוסמך משנת 2003, בעל ידע מקצועי רב וניסיון בתחום הנדל"ן הנובע משנים רבות של מתן שרות מקצועי ואמין לגופים בנקאיים, גופים ציבוריים ומוסדיים, משרד הביטחון, חוות דעת מומחה לבתי משפט, יעוץ לחברה הכלכלית ברמת גן, ברשימת היועצים של עיריית גבעתיים, הכנת חוות דעת מקצועיות "טרום רכישה" לנכסי מגורים ונכסים מסחריים בעסקאות מקרקעין לאנשים פרטיים, חברות ולעורכי דין.
יודגש שהאמור במאמר אינו מהווה יעוץ שמאי ו/או משפטי ובכל מקרה נקודתי יש לבחון מקצועית באמצעות אנשי מקצוע מתאימים.