עומדים למכור בית מגורים צמוד קרקע? עומדים למכור דירת מגורים? רגע לפני, כדאי שתדעו שייתכן ותחויבו בהיטל השבחה ו/או במס שבח מקרקעין בסכום גבוה מאוד.
ולפיכך, חשוב מאוד שתדעו על חשיבות השמאי בתהליך שיכול לחסוך לכם כסף !
תהליך מכירת נכס מקרקעין אינו תהליך פשוט ולפיכך חשוב מאוד לקבל תמונת מצב מעודכנת ומוקדמת על התשלומים שייתכן ויחולו בעת מכירה, תשלומים כגון היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה, מס שבח מקרקעין לרשויות המס, דמי הסכמה ו/או דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכו'.
הסכומים שידרשו לתשלום מהרשויות השונות יכולים להיות גבוהים ולהגיע למאות אלפי שקלים חדשים.
לשמאי תפקיד מרכזי בהגשת "שומה נגדית" – המהווה ערעור על דרישות התשלום השונות. בלא מעט מקרים יצליח השמאי מטעמכם באמצעות כלים של ידע מקצועי וניסיון למצוא טיעונים יצירתיים ומקצועיים שיעזרו להפחית את התשלומים הנדרשים על ידי הרשויות השונות.
ניקח לדוגמא את אחד התשלומים המשמעותיים שייתכן ויחולו והוא היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה. היטל השבחה נגבה מכוח סעיף 196 א' לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 ומכח התוספת השלישית לחוק זה. ההיטל חל עקב עליית שווי מקרקעין עקב אישור תוכנית או השבחה בדרך אחרת כגון אישור הקלה.
ההיטל חל על הנישום שהינו הבעלים או החוכר לדורות של נכס המקרקעין ביום מתן האישור ומהווה מחצית מעליית השווי במקרקעין.
ההיטל ייתכן שיחול כתוצאה מאחד או יותר מהמקרים הבאים:
- אישור תוכנית בנין עיר אשר הביאה לעליית שווי הנכס, לדוגמא הרחבה של זכויות הבניה לניצול במפלס הגג (מקרה נפוץ הינו הרחבת שטח הבניה המותר בגג שטוח מ – 23.00 מ"ר ל – 40.00 מ"ר).
- אישור היתר בניה הכולל הקלה – נניח הקלה בקווי בנין המותרים על פי תב"ע (בניה בשינוי / סטיה מהוראות התוכנית החלה על הנכס).
- אישור שימוש חורג במקרקעין – נניח על פי תוכנית היתר הבניה השימוש המותר הינו דירת מגורים ומבוקש שימוש חורג למשרד.
מקרה זה נפוץ מאוד בתל אביב.
הנישום רשאי לערור לועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה או להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע בתוך זמן קצוב של 45 יום מיום שנמסרה לו שומת הועדה – הגשת בקשה למינוי שמאי מכריע תעשה על פי תקנות התכנון והבניה התשס"ט – 2008.
לאחר קבלת דרישת התשלום ו"שומת הועדה", כדאי לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מטעם הנישום שיבחון בצורה מקצועית ויסודית את "שומת הועדה", ויכין דו"ח נגדי במטרה להפחית את דרישת התשלום.
לעיתים השמאי יכול למצוא טעויות ו/או סיבות להפחתה משמעותית בתהליך הערעור, לעיתים ההפחתה יכולה להגיע לעשרות אחוזים ובמקרים מיוחדים אף לבטל כלל את דרישת התשלום !!!
כמו כן יבדוק השמאי האם ניתן לבקש פטור בהתאם לסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (נניח פטור עקב השבחה כתוצאה מאישור הקלה או שימוש חורג בגלל מצב חומרי, פטור בגין הימצאות הנכס בשכונת שיקום, היטל השבחה שחל על בניה או הרחבה של דירת מגורים של הנישום וכו').
במקרים מסוימים כדאי לבקש "שומת היטל השבחה" מוקדמת בכדי לדעת מה תהיה דרישת הועדה בטרם חתימה על חוזה מכר ולבחון את כדאיות העסקה בהתאם – חשוב לקחת בחשבון שערעור ניתן להגיש רק במסגרת לוח הזמנים שמקצה הועדה כך שהזמנת שומה מוקדמת כרוכה בתשלום סכום ההיטל או הגשת שומה נגדית על מנת לקבוע סכום סופי לתשלום.
על הכותב – ארי גולדברג
הכותב הנו שמאי מקרקעין מקצועי ומסמך משנת 2003, בעל ידע מקצועי רב וניסיון בתחום הנדל"ן הנובע משנים רבות של מתן שרות מקצועי ואמין לגופים בנקאיים, גופים ציבוריים ומוסדיים, משרד הביטחון, הכנה של חוות דעת מקצועיות לבתי משפט, הכנת חוות דעת מקצועיות "טרום רכישה" לאנשים פרטיים ולעורכי דין.
יודגש שהאמור במאמר אינו מהווה יעוץ שמאי ו/או משפטי ובכל מקרה נקודתי יש לבחון מקצועית באמצעות אנשי מקצוע מתאימים.