העיר רמת גן ידועה כבר שנים רבות כעיר שמעודדת התחדשות עירונית ובמשך שנים רבות הינה מהמובילות מבין הערים בישראל בהקשר של התחדשות עירונית. ברחבי העיר מאות בניינים חדשים ומחודשים שנבנו ושופצו בעיקר במסגרת תמ"א 38.
עפ"י נתונים בדו"ח התחדשות עירונית לשנת 2019 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובהתייחס לדרוג הערים המובילות בתמ"א 38 לשנת 2019 עולה שרמת גן מדורגת במקום השלישי (אחרי תל אביב וירושלים) עם 55 היתרים שניתנו עבור הריסה ובניה מחדש (עבור 1,515 יח"ד) ו – 10 היתרים לחיזוק ותוספת בניה (עבור 165 יח"ד).
מספר המבנים בישראל שקיבלו היתר בניה בתמ"א 38 לשנים 2005-2019 במסלול של הריסה ובניה מחדש כוללים 8,347 יח"ד ב – 302 מבנים ובמסלול של חיזוק ותוספת 3,031 יח"ד ב – 168 מבנים.
לעומת זאת רמת גן מדורגות תשיעית מבין עשר הערים המובילות – תוכניות מאושרות לפינוי בינוי שאושרו עד סוף שנת 2019. הנתונים ברמת גן כוללים סה"כ 15 מתחמים לפינוי בינוי הכוללים 1,084 יח"ד קיימות ו – 3,996 יח"ד מוצעות (רחובות היא העיר המובילה בתוכניות פינוי בינוי עם תוספת יח"ד של 11,852 יח"ד במקום 1,682 יח"ד קיימות).
בראיה עתידית ובהתייחס לסיומה הקרוב של תוכנית מתאר ארצית תמ"א 38 באוקטובר 2022 עפ"י הודעה של המועצה הארצית לתכנון ובניה ברצוני במאמר זה לבחון את הליכי התכנון המקודמים בעיר רמת גן בהקשר של התחדשות עירונית בעידן שאחרי תמ"א 38.
תוכניות אב ברמת גן
העיר רמת גן החלה משנת 2015 תהליך תכנון מקיף של שכונות העיר בכדי לאפשר התחדשות עירונית מושכלת ובהתייחס לחידוש ושדרוג תשתיות עירוניות תוך דגש של המרחב הציבורי. העירייה מפרסמת באופן תדיר מסמכי מדיניות, תשריטים של תוכניות אב של שכונות העיר השונות.
אני מניח כשיושלמו מסלולי התכנון לפי תוכניות אב אנו נראה בעתיד הרבה יותר תוכניות של פינוי בינוי מאושרות ברמת גן.
ניקח לדוגמא את תוכנית אב – שכונת הגפן נחלת גנים התוכניות קובעת הנחיות לבינוי מתחדש מבחינת שימושים, מספר דירות חדש ביחס למספר דירות שיהרסו, יחס שטחים בין הקיים למתוכנן להיבנות, מספר קומות ועוד.
התוכניות מחלקת את השכונה למתחמים שונים ומגדירה לכל מתחם (לרבות בחלוקה פרטנית לחלקות וגושים) את תבנית ואופי הבניה בעתיד.
לדוגמא במתחם 3 הכולל 8 בניינים בכתובות תלפיות 1, 3 ו – 5, הדקלים 3 ו – 5 ודרך אבא הל 32, 34 ו – 36, לא תותר התחדשות עירונית לפי תמ"א 38. הבינוי המרקמי כלפי רח' תלפיות והדקלים הינו עד 10 קומות ובניה גבוהה עם מסד מרקמי בדרך אבא הלל וחזית מסחרית לאורך דרך אבא הלל ותלפיות.
מקדם הצפיפות המירבי יהיה 1:3 (ליחידות דיור קיימות בהיתר).
הבסיס השמאי למתווה התוכנית
הבסיס השמאי לוקח בחשבון, בין היתר, גורמים ושיקולים כדלקמן:
- המתחם יוכרז כפינוי בינוי ולפיכך ניתן לקבל הטבות מס.
- לא ידוע על קיומם של דיירים מוגנים.
- אומדן היטל השבחה – לא יתבקשו ו/או יינתנו פטורים לפי סעיף 19 ג' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
- הונח כי כל בעלי דירות הבעלים עומדות בתנאי תיקון
- לא יחול מע"מ שרותי בניה בגין דירות הבעלים.
- היזם ישא בכל ההוצאות הישירות והכלליות.
- הפרוייקט יבוצע במתכונת של פינוי בינוי ובעלי הזכויות יפונו מדירותיהם למשך תקופת הבניה. לבעלי הזכויות ישולמו דמי שכירות במשך כל התקופה, ישולמו עלויות הובלה ויועמדו להם ערבויות בגובה שווי דירת התמורה.
התוכנית מתייחסת לנושאים שונים לרבות פתרונות חניה פרטית וציבורית, מערכך כבישים, מערך שבילי אופניים, שינויים במערך הכבישים והתנועה, שטחי ציבור חומים וירוקים ועוד.
בנוסף לתכנון המעמיק שמבוצע צריך לקחת בחשבון את מערך הרכבת הקלה המתוכנן והמבוצע (קו סגור וקו צהוב) ומערך המטרו העתידי.
לפיכך, לאור האמור לעיל, העיר רמת גן נמצאת בעיצומו של תכנון וביצוע של פרוייקטים בהתחדשות עירונית משולב עם פתרונות במערך תנועה מתחדש (קווי רכבת קלה ומטרו). בראיה ארוכת טווח אמורה העיר לתת מענה לגידול המואץ באוכלוסיה והדרישה לגור בעיר מרכזית בגוש דן בקרבת אזורי התעסוקה. כבר היום יזמים ומשקיעים רבים מגלים ומכירים את הפוטנציאל בעיר ומרכזים השקעות נדל"ן ברמת גן כעיר מועדפת.
לדעתי, בשנים הקרובות העיר רמת גן תקדם לא מעט פרוייקטים של התחדשות עירונית ובראיה ארוכת טווח בשילוב עם פתרונות של תחבורה ציבורית (קווי הרכבת הקלה – סגול וצהוב וקו מטרו) ומימוש תוכניות אב, תהפוך לעיר אטרקטיבית המשלבת פתרונות דיור באזור המרכז לצד תחבורה ציבורית מפותחת.
כל האמור לעיל מהווה מידע ראשוני ולא מחייב ולפיכך כל בדיקה פרטנית עבור נכס מצריכה בדיקה יסודית מול גורמי התכנון השונים. בכתיבת המאמר הסתמכתי, בין היתר, על מידע שמפורסם ברשת על ידי גורמי התכנון השונים ולפיכך מהווה מידע כללי בלבד ולא נבדק נקודתית מול גורמי התכנון השונים.