זיהוי משפטי של נכס מקרקעין

מאמר חשוב לעורכי דין שעוסקים בעסקאות מכר של דירות מגורים!

אי התאמה ברישום המשפטי ו/או טעות בזיהוי הנכס יכול לעלות כסף רב ולגרום לעוגמת נפש רבה בעסקת רכישה של דירה. במקרים רבים בנקים לא מאשרים משכנתאות וקיים קושי רב בגיוס מקורות מימון לעסקה עם בעיה שכזו.

מהו זיהוי משפטי?

זיהוי משפטי של נכס מתבצע כשיש התאמה, בין פרטי הרישום על פי מסמכים משפטיים כדוגמת נסח רישום מקרקעין, חוזה חכירה + תשריט, אישור זכויות מרמ"י ו/או חברה משכנת וכד', לבין מיקום הנכס בפועל.

נכס רשום בפנקס בתים משותפים

כשהבניין רשום בפנקס בתים משותפים אין בעיה לזהות את הנכס. מזמינים מלשכת רישום מקרקעין את תיק הבית המשותף (צו, תקנון ותשריט). בודקים שהדירה ומספר התת חלקה על פי נסח רישום מקרקעין תואם למיקום הדירה בפועל בהתאם לתשריט הבית המשותף.

חשוב לדעת שטעות ברישום הבית המשותף יכול להיות קשה מאוד לתיקון (נניח קיימת טעות נגררת במספר רב של דירות) לעיתים התיקון הוא קל אך נדרש שיתוף פעולה של דיירים אחרים בבניין.

דירה בבניין ותיק הרשומה בפנקס הזכויות

דירות רבות בישראל אינן רשומות בפנקס בתים משותפים אלא בפנקס הזכויות. הזכויות בחלקה רשומות במשותף על שם בעלים שונים וברוב המקרים ללא הסכם שיתוף.

במקרים מסוימים רשומות זכויות חכירה על זכויות הבעלות ובמקרים כאלה מומלץ להזמין את שטרות החכירה המקוריים ולנסות לזהות את הנכס מהשטרות. ברוב המקרים הזיהוי הוא קשה ואינו מדויק וההתאמה בין פרטי הרישום לבין מיקום הנכס הינו חלקי בלבד.

בחלק גדול מהשטרות הרישום המילולי אינו מדויק ואין תשריט ו/או מצוי תשריט חלקי.

דירה חדשה רשומה בחברה משכנת

במקרה של דירה חדשה שנבנתה בשנים האחרונות וטרם נרשמה בלשכת רישום מקרקעין, מומלץ לדרוש אישור זכויות מעודכן מחברה משכנת ו / או עורך דין שמטפל ברישום הבית המשותף ולוודא שמופעים כל פרטי הדירה לרבות הצמדות ותיאור מילולי של הדירה (לרבות כיווני אוויר וקומה באמצעותם נוכל לאתר את מיקום הדירה).

במקרים רבים כדאי לדרוש את הסכם הרכישה המקורי מהקבלן לרבות חוברת התשריטים המצורפת להסכם ולבדוק התאמה בין מיקום הדירה בפועל למיקום הדירה עפ"י התשריט (למעשה עושים שירשור לאחור).

כדאי לבדוק הצמדות ומיקומן בפועל ביחס לתשריט.

בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי

במקרים רבים יש רישום בית משותף, במקרים אחרים יש רישום בפנקס הזכויות.

במקרים מסוימים יש רישום בפנקס הזכויות עם הסכם שיתוף – במקרים אלו צריך להזמין את ההסכם שיתוף מלשכת רישום מקרקעין – בדגש על הסכם חתום על ידי לשכת רישום מקרקעין. מומלץ שלא להסתפק בהסכם חתום על ידי הצדדים (ולא על ידי לשכת רישום מקרקעין) שייתכן ואינו סופי.

בהנחה והנכס מהווה קרקע של רשות מקרקעי ישראל צריך לבדוק חוזה חכירה ובדגש על התשריט המצורף להסכם.

על הכותב – ארי גולדברג

הכותב הנו שמאי מקרקעין מקצועי ומסמך משנת 2003, בעל ידע מקצועי רב וניסיון בתחום הנדל"ן הנובע משנים רבות של מתן שרות מקצועי ואמין לגופים בנקאיים, גופים ציבוריים ומוסדיים, משרד הביטחון, בתי משפט, הכנת חוות דעת מקצועיות "טרום רכישה" לאנשים פרטיים ולעורכי דין.

יודגש שהאמור במאמר אינו מהווה יעוץ שמאי ו/או משפטי ובכל מקרה נקודתי יש לבחון מקצועית באמצעות אנשי מקצוע מתאימים.