בתקופה האחרונה אנו עדים לאחת הטלטלות הגדולות שהמשק הישראלי חווה מאז קום המדינה. הטלטלה העצומה הזו אינה מתרחשת רק בישראל, אלה מהווה חלק מסערה עולמית שהחלה בסין והתפשטה בכל העולם תוך חודשים ספורים. נגיף בלתי נראה עצר את כלכלות העולם לרבות סקטורים שלמים של נדל"ן וגרם לזעזועים עצומים שאת השפעותיהם עוד נחווה שנים קדימה.
הפעילות הכלכלית במדינות העולם, לרבות בישראל, הוקפאה, כשרוב המועסקים במשק המוגדרים כעובדים לא חיוניים, מסתגרים בבתיהם בהוראת הממשלות, שמצדן נוקטות צעדים חריפים של סגר חמור על התושבים, כאמצעי חיוני בהתמודדות עם הנגיף והתחלואה.
נכון למועד כתיבת המאמר, הממשלה הישראלית דנה ב"אסטרטגיית יציאה כלכלית" ממשבר הקורונה, מונח בעייתי, בהתחשב בכך שמשבר "הקורונה" וההתמודדות עם השלכותיה תלווה אותנו לא מעט בשנה הקרובה.
בהקשר של נדל"ן, אין ספק שבטווח הקרוב אנחנו נראה מעט עסקאות מכר ושכירות, כתוצאה מחוסר ודאות כלכלית, אבטלה בהיקפים גדולים ועליה בריבית המשכנתאות – גורמים שמשפיעים בצורה ישירה על שוק הנדל"ן.
ומה לגבי ההשפעה על הנדל"ן בעתיד? קשה לתת תשובה חד משמעית, כן ניתן להניח שבטווח הקצר בעלי נכסים שיהיו חייבים למכור נכסים מסיבה כלכלית, ימכרו, וייתכן שיהיו לא מעט הזדמנויות עבור בעלי הון כספי נזיל (כהשקעה) או עבור קונים שלא נפגעו כלכלית מהמשבר הנוכחי.
תרחיש סביר שיש לקחת בחשבון הוא שבדומה למקרים קודמים בהם הבורסות בעולם ירדו כתוצאה ממשבר עמוק, משקיעים מפנים משאבים כספיים משוק ההון המאופיין בתנודות קיצוניות לשוק הנדל"ן למגורים, למטרת רכישה של דירות מגורים שיניבו השקעה סולידית ובטוחה משכירות ואולי אפילו השבחה עתידית באופן של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38 וכו').
בטווח הרחוק קשה להעריך את ההשפעה, כן צריך לקחת בחשבון את המאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן בישראל, לרבות העובדה שהאוכלוסייה גדלה בקצב מהיר יחסית, ובכל שנה מצטרפות משפחות צעירות נוספות למעגל הפוטנציאלי של מבקשי דיור, כך שהביקוש עולה.
מצד שני, הכשלון המתמשך במציאת פתרונות דיור מתאימים באופן של הרחבת ההיצע באופן משמעותי ובאזורי ביקוש, גורמים להגדלת הפערים בין הביקוש להיצע שעלול לגרום לכך שמחירי הדיור ימשיכו לעלות למרות השפעות ה"קורונה" השונות, כפי שהיינו עדים בשנים האחרונות.
בהתייחס לנקודה זו ברצוני להתייחס לתחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפיה בשנת 2030 אוכלוסיית ישראל צפויה למנות בין 9.6 מיליון נפש בהערכה נמוכה ועד ל – 10.6 מיליון נפש בהערכה גבוהה (כיום מונה 9.163 מיליון נפש). על פי אחת החלופות שהלמ"ס מתייחס אליו היא שהאוכלוסיה היהודית צפויה למנות בשנת 2030 כ – 7.2 מיליון נפש לעומת 5.3 מיליון בסוף שנת 2005, בהתאם לנתונים אלו יגדלו מספר משקי הבית בישראל ויידרש פתרון דיור הולם עבור כל משפחה, לא בטוח שקצב הבניה תואם את קצב הגידול בביקוש.
במעבר לנדל"ן בעידן הקורונה בהתייחס לנדל"ן מסחרי ובדגש על משרדים, אחת התופעות הכלכליות הנלוות למשבר הקורונה מתבטאת בכך שלא מעט מועסקים במשק עובדים מהבית, המעסיקים משכללים את צורת העבודה הזו ברמת הפיקוח על העובדים, מייעלים שיטות למדידת הספקי עבודה ולומדים לנתב עבודות מתאימות לכל עובד וכו'. בהרבה תחומים המעסיקים לומדים שבתנאים מסוימים ובתכנון נכון, ניתן לאפשר לעובדים לעבוד מהבית ובצורה יעילה. התוצאה הנלווית לתובנה זו יכולה להיות ירידה בביקוש לשטחי משרדים ובמקביל לירידה בשווי הנכסים ובדמי השכירות המבוקשים. כמו כן יש לקחת בחשבון שכבר היום קיימת בניה מואצת של בנייני משרדים חדשים באזור המרכז (בדגש על תל אביב ורמת גן), והצע שטחי המשרדים עולה ועלה בשנים האחרונות, כך שאין ספק שתחום זה הינו בסיכון גבוה מתחומים אחרים בשוק הנדל"ן.
לסיכום, בתקופה הקרובה קיימת חוסר בהירות לגבי ההשפעות של משבר הקורונה על שוק הנדל"ן ומומלץ לשקול היטב כל החלטת רכישה של נכס נדל"ן. כן כדאי לבחון ברמה האישית תרחישים עתידיים כגון: ביטחון כלכלי של הקונה, יכולת החזר משכנתא במצבי קיצון שונים, בחינה קפדנית של שוכרים פוטנציאלים ובטחונות מתאימים (במקרה של דירות השקעה ונדל"ן מסחרי) וכמובן בדיקה יסודית ומעמיקה של הנכס תוך התייעצות עם גורמי מקצוע מתאימים.
הכותב הינו שמאי מקרקעין מנוסה, פעיל בתחום הנדל"ן מזה 20 שנים, המשרד מספק שירותים מקצועיים לגופים גדולים במשק לרבות בנקים, בתי משפט, משרד הביטחון, ביטוח לאומי, השמאי הממשלתי וכו'. חוות הדעת שנכתבות כוללות, בין היתר, שומות לנכסים מסחרים ומגורים לצורך בטוחה למטרת אשראי בנקאי ומימון, חוות דעת מומחה לבתי משפט השונים, דוחות כדאיות והיתכנות כלכלית ("דוחות אפס"), חוות דעת בנושא דיירות מוגנת, מיסוי והיטלים לרבות היטל השבחה ומס שבח מקרקעין וכו'.
