שטח דירה
שטח הדירה הינו אחד המשתנים החשובים ביותר בקביעת שווי דירה.
בדקתם פעם נסח רישום מקרקעין ונוכחתם לדעת ששטח הדירה הרשום הינו 60.00 מ"ר כשפועל שטח הדירה הינו כ – 80 מ"ר ולא הבנתם מהיכן הפער?
בדקתם במערכת מיסוי מקרקעין עסקאות מכר של דירות בקרבה לדירה אותה אתם רוצים לרכוש ולא הבנתם את הפערים בין שטח הדירות לבין מספר החדרים (לדוגמא דירה בת 3 חדרים בשטח רשום של 55.00 מ"ר כשידוע ששטח דירה טיפוסית בת 3 חדרים הינו בגבולות של 75.00 מ"ר).
בדקתם חשבון ארנונה וראיתם ששטח הדירה ברוטו הינו 175.00 מ"ר ולא הבנתם מדוע הרשות המקומית מחייבת ארנונה בגין שטח גדול כל כך שאינו תואם את שטח הדירה בפועל.
במדינת ישראל קיימות שיטות רבות למדידת שטח דירה שאומצו במהלך השנים על ידי רשויות השלטון והרשויות המקומיות השונות (לדוגמא לצורך חיובי ארנונה ו/או רישום בלשכת רישום מקרקעין / ו/או שטח דירה חדשה לצורך שיווק לפי חוק המכר).
במאמר הזה ננסה להבין מהי השיטה הנכונה ביותר לקביעת שטח דירה בהתאם לתקינה השמאית המקובלת.
קביעת שטח דירה הינו פרמטר חשוב (אולי הכי חשוב) בקביעת שווי הדירה.
פסיקה:
בפס"ד שניתן בבית משפט השלום בתל אביב ת"א 17608/95 מרשה נ' פנומה בע"מ קבע כב' השופט גל "שטח ברוטו של דירה כולל את שטח הפנים של הדירה, לרבות הקירות והמרפסות המקורות אך אינו כולל מרפסות פתוחות, שטחי מדרגות ויתר הצמדות כמו מחסנים וחניות.
בפס"ד שניתן בעליון ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, קבעה השופטת דורנר כי כאשר מצמידים את המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה" הרי כל מי שאינו נמנע על חוגי המקצוע בענף הבניה, לא יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכד', השופטת קבעה כי "שטח ברוטו של דירה" אינו חד משמעי והוא ניתן לפרשנות.
לשכת רישום מקרקעין:
במרשם המקרקעין עד לשנות השישים שטח דירה רשום כלל רצפה ללא מרפסות בלבד (ללא היטל קירות פנים, ללא מרפסות מקורות, ללא היטל קירות חוץ ומשותפים, ללא חלק יחסי בשטח משותף קומתי ו/או בבנין וללא משטחים לא מקורים).
משנות השישים עד לסוף שנות השמונים שטח דירה רשום כלל רצפה ללא מרפסות והיטל קירות פנים.
כיום ברשות המקרקעין נהוג לקחת בחשבון בקביעת שטח דירה רשום רצפה ללא מרפסות, היטל קירות פנים ומרפסת מקורה.
תקן 9 – תקינה שמאית:
תקן 9 אושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין ביום 13/09/2006.
התקן מתייחס להגדרה ודווח של שטחים בנויים בדירות מגורים בשומות מקרקעין.
על פי התקן שטח דירה חד מפלסית בבניה רוויה או צמודת קרקע יכלול את שטח פנים הדירה בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל קירות משותפים. במניין השטחים יכללו מרפסות מקורות, ממ"ד, מחסנים ושטחי שרות מקורים בלבד שהם צמודים פיזית לדירה, קיימת אליהם כניסה ישירה מהדירה ואין אליהם כניסה מדירות אחרות.
שטח דירה רב מפלסית בבניה רוויה או צמודת קרקע יכלול את סכום שטחי הדירה בכל הקומות. שטח כל קומה או מפלס יכלול את שטח היטל המדרגות העולות ממנו אל הקומה שמעליו. שטח המפלס העליון לא יכלול את שטח היטל מדרגות העולות אליו.
מניין השטחים יחול על שטחים שגובהם תואם את תקנות התכנון והבניה.
התקן מאמץ את שיטת המדידה שהינה בעלת המתאם הגבוה ביותר לשווי הנכס, "השטח האפקטיבי".
רמת המתאם בין שטח בנוי של שטחים משותפים בנכס מגורים (כגון חדרי מדרגות, שטחים משותפים, מרחבים מוגנים קומתיים וכו') לשווי הנכס הינה נמוכה ולפיכך אין להכלילם בשטח דירה.
לסיכום שומת מקרקעין לדירות מגורים תכלול דווח על השטחים הבנויים לרבות שטחי הצמדה ושטחים משוייכים. השטחים הבנויים המדווחים בשומה יתבססו על מקור מהימן או לחילופין על מדידת השמאי (גראפית מתשריט או פיזית).