רגע לפני שאתם מוכרים דירה, אלו הדברים שאתם צריכים לדעת על תכנית מתאר תל אביב תא / 5000
עומדים למכור דירת מגורים בתל אביב? רגע לפני, כדאי שתדעו שייתכן שתידרשו לשלם היטל השבחה.
תא/5000 – תכנית מתאר תל אביב
בתאריך 22 דצמבר 2016 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית לתל אביב תא/5000. התכנית חלה על כל שטחה של העיר תל אביב יפו ומבקשת לענות על ההגדרה של תוכנית מתאר מקומית כוללנית כהגדרתה בסעיף 62 א (ג) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965.
"תכנית כוללנית" היא התכנית שמכוחה תהיה הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות, התואמות אותה ומאפשרות להוציא היתרי בניה.
התכנית קובעת הוראות והנחיות להכנתן של תכניות מתאר מקומיות חלקיות ותכניות מפורטות חדשות. התכנית קובעת את אופן הפיתוח הפיזי בעיר. לדוגמה, אלו אזורים מיועדים למגורים, לתעסוקה, למסחר, לשימושים ציבוריים או לייעודי קרקע אחרים.
שטחי הבניה בכל מגרש מוגדרים בתכנית באמצעות הביטוי רח"ק – "רצפה חלקי קרקע". דוגמה לכך היא רח"ק 4 המהווה את היחס בין שטח המגרש לבין שטחי הבניה המותרים – 4:1. המשמעות היא שעל מגרש בשטח של 1,000 מ"ר אפשר לבנות מעל פני הקרקע 4,000 מ"ר. שטחי הבניה הם מקסימליים ברמת מעטפת וכוללים שטח עיקרי, שטח שירות, ממ"דים וכל שטח מקורה אחר מעל פנני הקרקע, כאשר שטח המגרש נמדד לאחר הפרשות לצורכי ציבור.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב תדרוש היטל השבחה בגין אישור תכנית זו, גם עבור דירות מגורים בבניני מגורים בבניה רוויה. לכן, מומלץ להביא בחשבון שגם אם אתם מוכרים דירת מגורים בקומה שלישית בבנין בן ארבע קומות, ייתכן שתידרשו לשלם היטל השבחה שיכול להגיע לסכום משמעותי מאוד עד כדי כך שישפיע בצורה מהותית על החלטת המכירה.
על מנת להבהיר את הנושא בצורה מוחשית, להלן שתי דוגמאות לפסיקות שונות של שמאים מכריעים בהקשר של דירות מגורים:
-
פסיקה של השמאי אייל יצחקי שתכנית תא/5000 אינה משביחה:
בתאריך 10.01.2018 שמאי מכריע אייל יצחקי פסק בעניין דרישת תשלום לנכס בגין נכס המהווה דירת מגורים בקומת קרקע בבנין בן שלוש קומות מעל קומת קרקע בבנין ברח' אבן גבירול 190 בתל אביב. הדירה מהווה את חלקת משנה 1050/8 בגוש 6212 בשטח רשום של 64.38 מ"ר. הנכס נמכר בתאריך 28.02.2017 במחיר של 2,780,000 ₪. על פי הסכם מכר היטל השבחה יחול על הקונה. שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית קבעה השבחה עקב אישור תוכנית תא/5000 ליום 06.01.2017 סכום של 238,200 ₪.
השמאי המכריע קבע כי לא חלה השבחה בשל אישור תכנית 5000.
לדעתו, את ההשבחה בשל אישור תוכנית 5000 ניתן להעריך בשתי דרכים כמותיות שונות:
- באמצעות קביעת שווי תוספת זכויות הבניה שמתווה תוכנית 5000 מעבר לזכויות הבניה המוקנות בחלקה במצב קודם והכפלת ערך זה במקדמים משמעותיים של דחיה עד לייזום תוכנית מפורטת, מושאע ואי וודאות.
המסקנה של השמאי בשיטה זו שההשבחה היא קטנה וקשה למדידה תחת הנחות העבודה הרבות ואינה מספיקה לצורך הטלת היטל השבחה.
- באמצעות ניתוח מחירי דירות בסביבה לאורך ציר הזמן והשוואתם לאזור ייחוס דומה שתוכנית 5000 לא חלה עליו במטרה לבודד את ההשפעה של התוכנית על המחירים.
המסקנה של השמאי בשיטה זו היא שלא ניתן להצביע על השבחה בשל אישור התוכנית.
פסיקה של השמאית גבע בלטר שקבעה שתוכנית תא/5000 כן משביחה:
בתאריך 16.04.2018 שמאית מכריעה גבע בלטר פסקה בעניין דרישת תשלום לנכס בגין נכס המהווה דירת מגורים בקומה השניה בבנין בן שתי קומות בבנין ברח' אוליפנט 2 פינת יהודה הלוי 64 בתל אביב. הדירה מהווה את חלק מחלקה 10 בגוש 7103 בשטח של כ – 55 מ"ר. הנכס נמכר בתאריך 12.04.2017 במחיר של 2,500,000 ₪. שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית קבעה השבחה עקב אישור תוכנית תא/5000 ליום 06.01.2017 סכום של 220,000 ₪.
השמאית המכריעה קבעה שחלה השבחה בשל אישור תכנית 5000 בסכום של 83,696 ₪ והיטל השבחה בסכום של 41,848 ₪.
בתחשיב נקבע מהו החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף (4.5%) וכך נקבע מהו שטח תוספת בניה לניצול המיוחסת לדירה שבנדון מתוך כלל שטחי הבניה שאפשר להוסיף בבנין בו נמצאת הדירה.
השמאית כן לקחה בחשבון דחיה בגין אי וודאות וסיכון (12 שנים, 9%), הפחתה בגין מושאע (0.7) ועלויות התאמה (0.8).
לסיכום:
לאור האמור לעיל ובאופן כללי מומלץ מאוד לבחון כל מקרה בעין מקצועית של שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון ולבחון האם דרישת התשלום של הועדה המקומית לתכנון ובניה היא הגיונית והאם מומלץ להגיש השגה על דרישת הועדה.
תוכנית תא/5000 מאפשרת במקרים רבים תוספת שטחי בניה ברמה "התאורטית" ומימוש זכויות בניה לעיתים הוא בעייתי מאוד ובמיוחד בהתחשב במורכבות וברמת הגיוון הגבוהה של הבניה בתל אביב. המרחק בין מימוש זכויות בניה ברמה התאורטית מכוח תא/5000 ועד למימוש בפועל ובכדאיות כלכלית הוא רב וברוב המקרים אינו כלכלי.
תוכנית נוספת שיש להביא בחשבון היא תוכנית רובע 3 בתל אביב שפורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים מס' 7668 מתאריך 09.01.2018 שחלה על בנייני מגורים ומטרתה קביעת הוראות לבניה חדשה או לתוספות בניה אשר יעודדו התחדשות מבני המגורים ברובע והגדלת היצע יחידות דיור מגוון ומצד שני יבטיחו שמירה של אופי המרקם האורבני ואכויותיו.
יודגש שכל האמור לעיל אינו מהווה יעוץ שמאי ו/או תכנוני ו/או משפטי – יש לבחון באמצעות בדיקה מקצועית כל מקרה לפי הנתונים הנקודתיים והייחודיים של הנכס הנישום.