עומדים לרכוש דירה להשקעה? רגע לפני, כדאי שתקראו את הטיפים הבאים שיכולים לעזור לכם בקבלת ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.
רכישה של דירה להשקעה הינה החלטה חשובה מאוד. בחרתם בנדל"ן כאפיק השקעה? כדאי שתקראו את המאמר הבא שכולל מידע שיכול לעזור לכם לקבל החלטה כלכלית נבונה.
תשואה על הנכס?
תבדקו היטב את דמי השכירות הראויים שעשויים להתקבל בגין השכרת הדירה, תבחנו את היחס בין תשואה שנתית פוטנציאלית לבין מחיר הדירה המבוקש. באזור גוש דן התשואה הסבירה בגין דירת מגורים בת 3-4 חדרים הינה בגבולות של 2.5-3.5% (בתל אביב התשואה נמוכה יותר). התשואה בגין דירות קטנות יותר גבוהה יותר מדירות גדולות.
דוגמאות ליחס בין דמי שכירות בדירות מושכרות שנמכרו בשנה האחרונה:
דירת מגורים בבנין ותיק בתל אביב בלב תל אביב בשטח בנוי של כ – 58 מ"ר נמכרה תמורת 2,400,000 ₪. הדירה מושכרת תמורת כ – 5,000 ₪ לחודש (תשואה שנתית של כ – 2.5%).
דירת מגורים בבנין ותיק בשכונת הצפון החדש בשטח בנוי של כ – 69 מ"ר נמכרה תמורת 3,350,000 ₪. הדירה מושכרת תמורת 6,000 ₪ לחודש (תשואה שנתית של כ – 2.15%). יצויין שמחיר החוזה גבוה מהערך האמיתי של הדירה מאחר והמחיר ששולם הושפע מכך שקיימת ציפייה גבוהה להיתכנות פרוייקט של התחדשות עירונית.
דירת מגורים בבנין חדש בתל אביב בשכונת פלורנטין בתל אביב בשטח בנוי של כ – 38 מ"ר נמכרה לאחרונה תמורת 1,985,000 ₪. הדירה מושכרת תמורת כ – 4,900 ₪ לחודש (תשואה שנתית של כ – 2.96%). לדירה צמודה חניה במכפיל חניה.
הוצאות צפויות
בהחלטת הרכישה יש לקחת בחשבון האם הדירה הנרכשת דורשת שיפוץ? האם בוצע שיפוץ? האם התשתיות תקינות? בהחלטת הרכישה יש לקחת בחשבון את המצב הפיזי של הדירה ולבחון את עלות התיקונים השונים הדרושים. עלויות תחזוקה גבוהות "נוגסות" מדמי השכירות המתקבלים.
קהל היעד למגורים בדירה – מי השוכרים?
תבחנו מי השוכרים הפוטנציאלים לאכלס את הדירה ואלו ביטחונות כדאי לדרוש. כדאי לבדוק האם בקרבת הנכס ממוקמים מוסדות לימוד להשכלה גבוהה – קהל היעד יכול להיות סטודנטים.
נגישות וקרבה לתחבורה ציבורית
בשנים האחרונות מתבצעות עבודות בניה של הרכבת הקלה באזור רמת גן ותל אביב.
לאורך ציר ז'בוטינסקי ברמת גן (תוואי מתוכנן של הרכבת) בוצעו בשנה האחרונה מספר עסקאות מכר של דירות בנות 2-3 חדרים כשהקונים הינם משקיעים שמזהים את הפוטנציאל העתידי הטמון בנכס הממוקם בקרבה לתוואי הרכבת המתוכננת.
אני מניח שייתכן שקרבה לתוואי הרכבת (גם בקו ראשון וגם ברחובות פנימיים ושקטים יותר) תעלה בעתיד ביקושים לדירות הממוקמות בסמיכות לתוואי תחבורה ציבורית שיהווה בעתיד אמצעי תחבורה מרכזי וחשוב.
פוטנציאל התחדשות עירונית
מומלץ לבחון את הסטטוס התכנוני והרישוי של הנכס במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה. כדאי לבדוק האם הנכס עומד בקריטריונים של תמ"א 38 על תיקוניה? האם בסביבת הנכס פוטנציאל לפינוי בינוי? באיזה שלב? מה המדיניות התכנונית של הועדה המקומית בהתייחס לתמ"א 38? האם הועדה מעודדת התחדשות עירונית?
חוזה חתום עם יזם – במקרים רבים בעלי דירות שרוצים למכור את הנכס מראים לנו חוזה חתום עם יזם. מאוד כדאי לבחון את החוזה באמצעות אנשי מקצוע מתאימים. מעבר לבדיקה המשפטית כדאי לבחון האם "התמורה" המובטחת בחוזה עומדת במבחן ההיגיון הכלכלי הסביר וקיימת היתכנות גבוהה למימוש.
בדיקת הנכס וליווי התהליך באמצעות בעלי מקצוע טובים
חשוב מאוד לעשות שימוש בבעלי מקצוע טובים במטרה למנוע טעויות שיכולות לעלות לא מעט כסף.
עורך דין – ליווי מקצועי ואיכותי של עורך דין שמתמחה במקרקעין.
יועץ משכנתאות – שישיג לנו את העסקה הטובה ביותר והמשתלמת ביותר בקבלת המימון מבנק למשכנתאות.
בדק בית – בדיקה של הנכס באמצעות מהנדס מוסמך לרבות בדיקה של המצב הפיזי, תשתיות צנרת, חשמל ומים, בדיקה שאין בעיה של רטיבות בתקרה ובקירות.
מודד קרינה – בדיקה של רמות הקרינה מחשמל וסלולאר בנכס.
שמאי מקרקעין – שמכין דו"ח מקיף ומפורט על הנכס בהתייחס למצב תכנון (לרבות בדיקה של ייעודי קרקע בסביבת הנכס, בדיקה של פוטנציאל תכנוני וכו'), בדיקה של מצב הרישוי (היתרי בניה ותוכניות בניה), בדיקה של עסקאות השוואה תוך בדיקה והתאמה לנכס בכדי לוודא שהמחיר המבוקש תואם את רמות המחירים בשוק.
המאמר שבנדון אינו מהווה המלצה ו/או יעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או תכנוני. לגבי כל נכס יש לערוך בדיקה מקדימה ונקודתית בטרם רכישת זכויות באמצעות אנשי מקצוע מוסמכים.