שיכון הצנחנים

המאמר הקרוב מהווה חלק מסדרת מאמרים אותם אני מתכוון לפרסם במהלך השנה הקרובה. בכל מאמר מסוג זה אבצע סקירה מקיפה של אזורי ביקוש המהווים חלק מתחומי הפעילות של המשרד בבעלותי לרבות בדיקה של עסקאות מכר.

במאמר הזה אבצע סקירה מקיפה של שיכון צנחנים ברמת גן.

רקע כללי

שיכון הצנחנים מהווה שכונת מגורים ותיקה הממוקמת בחלק הדרום מזרחי של העיר רמת גן.

השכונה ממוקמת ממזרח ובסמוך לשכונת המגורים המבוקשת רמת חן.

השכונה מאופיינת בעיקר בבניה צמודת קרקע למגורים ומהווה את אחת השכונות המאופיינות בבניה מסוגה זה ברמת גן (הכוללות בנוסף את רמת חן, שכונת תל גנים, שכונת הילל ואת שיכון ותיקים).

החלק הותיק של השכונה כולל את שד' בן צבי בחלק הצפוני (המקביל מדרום לדרך אלוף שדה) ורח' שז"ר בחלק המזרחי (מקביל לכביש בינעירוני מס' 4). בחלק המרכזי של השכונה מתחם קרקע גדול הכולל מגרשים המיועדים לבניה צמודת קרקע, החלו בביצוע עבודות פיתוח, על חלק מהמגרשים החלו בביצוע עבודות בניה (המגרשים שווקו במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל).

מפת סביבה – פורטל גיאוגרפי לאומי:

מדרום לשכונה ממוקם מתחם הפארק הלאומי ובמערב מתחם כפר המכביה ומעברו המערבי רח' ברנשטיין פרץ ושכונת המגורים היוקרתית רמת חן. לאורך דרך אלוף שדה תוואי מתוכנן של קו הרכבת הקלה (הקו הסגול) לאורך כביש בינעירוני מס' 4 קו מתח חשמלי.

עסקאות מכר בשכונה

להלן פרוט עסקאות מכר שבוצעו במקרקעין בשכונה במהלך השנים האחרונות על פי רשות המיסים:

עסקאות בחלק הותיק של השכונה:

• בית מגורים ברח' בן צבי 46 (חלקת משנה 629/1 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי ותיק נמכר בתאריך 13.11.2018 תמורת 4,425,000 ₪. החלקה בשטח של 1,001.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 500 מ"ר, השטח הבנוי כ – 108 מ"ר (נבנה 1962).

• בית מגורים ברח' בן צבי 46 (חלקת משנה 248/1 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי ותיק נמכר בתאריך 27.09.2017 תמורת 4,100,000 ₪. החלקה בשטח של 1,001.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 500 מ"ר, השטח הבנוי כ – 124 מ"ר (נבנה 1962).

• בית מגורים ברח' בן צבי 47 (חלקת משנה 268/2 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי נמכר בתאריך 22/01/2017 תמורת 4,350,000 ₪. החלקה בשטח של 1,001.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 500 מ"ר, השטח הבנוי כ – 156 מ"ר (נבנה בשנות ה-60).

• בית מגורים ברח' בן צבי 55 (חלקת משנה 272/2 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי (בית מערבי) נמכר בתאריך 22/12/2016 תמורת 4,030,000 ₪. החלקה בשטח של 1,011.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 505 מ"ר ועליו בית ישן.

• בית מגורים ברח' בן צבי 51 (חלקת משנה 270/2 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי (מחצית מערבית) נמכר בתאריך 11/07/2016 תמורת 3,820,000 ₪. החלקה בשטח של 1,002.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 501 מ"ר, השטח הבנוי כ – 133 מ"ר (נבנה בשנות ה- 60 – מצב הבית תואם את גילו).

• בית מגורים ברח' בן צבי 51 (חלקת משנה 270/1 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי נמכר בתאריך 08/08/2012 תמורת 3,600,000 ₪. החלקה בשטח של 1,002.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 501 מ"ר. השטח נטו הבנוי 75.00 מ"ר.

• בית מגורים ברח' בן צבי 29 (חלקת משנה 252/1 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי נמכר בתאריך 24/05/2012 תמורת 3,800,000 ₪. החלקה בשטח של 1,002.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 501 מ"ר. השטח נטו 122.00 מ"ר.

• בית מגורים ברח' בן צבי 21 (חלקת משנה 248/1 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי נמכר בתאריך 13/02/2012 תמורת 3,650,000 ₪. החלקה בשטח של 1,002.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 501 מ"ר, השטח הרשום כ – 97 מ"ר (נבנה בשנות ה- 60). השטח הבנוי במועד העסקה כ – 125 מ"ר.

• בית מגורים ברח' בן צבי 52 (חלקת משנה 632/2 בגוש 6180) המהווה בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי נמכר בתאריך 25/05/2011 תמורת 4,500,000 ₪. החלקה בשטח של 1,020.00 מ"ר. שטח המגרש כ – 501 מ"ר. השטח הבנוי (משנת 1983) 132.92 מ"ר.

עסקאות מכר למגרשים לא מבונים בחלק הפנימי של השכונה:

הערה – הנחת המוצא בעסקאות המפורטות לעיל שתשלום היטל השבחה ומס שבח שבח מקרקעין חלו על המוכרים.

סיכום

מניתוח העסקאות המפורטות לעיל עולה שקיימת מגמה מתונה וקבועה של עליית מחירים לאורך השנים.

כאמור, שכונת שיכון הצנחנים ממוקמת מדרום דרך אלוף שדה ובו מתוכנן תוואי הרכבת הקלה וממערב לכביש בינעירוני מס' 4, השכונה נהנית מנגישות טובה ופוטנציאל עתידי לשימוש ברכבת הקלה.

השוכנה כוללת מתחם מגורים חדש המצוי בשלבי בבניה ופיתוח, ובניה והתחדשות של בתי מגורים ותיקים לאורך הרחובות הותיקים בשכונה כגון רחובות בן צבי ושז"ר כך שקיימת מגמה של התחדשות ותוך מספר שנים השכונה תהנה מחזות חדישה ותשתיות משופרות.

השכונה ממוקמת בסמיכות למתחם המכביה (מלון, אולם אירועים ומתקני ספורט) וסמוכה לפארק הלאומי.

לאור היתרונות המפורטים לעיל, להערכתי, בשנים הקרובות השכונה תמשיך לשמור על יציבות מחירים וביקושים.

יודגש שהמאמר שבנדון אינו מהווה יעוץ שמאי ו/או יעוץ משפטי ו/או יעוץ אדריכלי ואינו מהווה שומת מקרקעין על פי התקינה השמאית ולפיכך אינו מהווה יעוץ מקצועי לרכישה ו/או מכירה של נכס מקרקעין ספציפי. מומלץ מאוד לבצע בדיקה נקודתית באמצעות אנשי מקצועי מתאימים לגבי כל נכס תוך התייחסות למאפיינים הייחודיים של הנכס לרבות מיקום, שטח מגרש, שטח בנוי, התאמה להיתר בניה וכו'.

על הכותב – ארי גולדברג
הכותב הנו שמאי מקרקעין מקצועי ומסמך משנת 2003, בעל ידע מקצועי רב וניסיון בתחום הנדל"ן הנובע משנים רבות של מתן שרות מקצועי ואמין לגופים בנקאיים, גופים ציבוריים ומוסדיים, משרד הביטחון, בתי משפט, הכנת חוות דעת מקצועיות "טרום רכישה" לאנשים פרטיים ולעורכי דין, הגשת ערעורים בגין היטל השבחה וקביעת שווי לצורך קביעת מס שבח מקרקעין.

מינהל הנדסה רמת גן